邱道持:建立城乡统一的建设用地市场规则探讨

 二维码 177
作者:中国土地学会

建立城乡统一的建设用地市场规则探讨西南大学地理科学学院 邱道持《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。如何建立城乡统一的建设用地市场,如何实现城乡建设用地同等入市同权同价,受到土地学界高度关注。事物发展有客观规律可循,制度改革有社会需求呼唤,探讨城乡统一的建设用地市的运行方式和原则,既要观趋势、又要接地气,才能确立正确的价值取向和目标体系。一、当代市场规则发展趋势研判1.统一性是现代市场体系的时代特征完善市场体系的统一性是加快完善现代市场体系,让市场在资源配置中起决定性作用的前提条件,是有序推进市场化改革的关键,其核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用,并且更好发挥政府的引导和监督作用。市场决定资源配置是市场经济的一般规律,健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律。必须着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位的问题;必须着力推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化;必须着力排除各种利益集团的干扰和阻碍,完善和发展市场体系的统一性。2.一体化是完善市场规则的价值取向市场规则是国家为了保证市场有序运行而依据市场运行规律所制定的规范市场主体活动的各种规章制度,包括法律、法规、契约和公约等。就实质而言,市场规则就是以具有法律效力的形式确定或规定的市场运行准则。如何实现城乡建设用地“三同入市”,其本质要求就是要推进城乡建设用地入市规则一体化、交易规则一体化、监管规则一体化。推进市场规则一体化是加快完善现代市场体系的关键,核心问题是建立统一、公平、开放、透明的市场规则。必须着力推进统一的市场准入制度,在制定负面清单基础上,各类市场主体可依法平等进入清单之外领域;必须着力推进统一的市场监管,清理和废除妨碍全国统一市场和公平竞争的各种规定和做法,反对地方保护,反对垄断和不正当竞争;必须着力健2全统一的社会诚信体系,褒扬诚信,惩戒失信,建立公正的市场激励和市场约束机制。二、建设用地市场规则需求调查重庆市是全国统筹城乡综合配套改革试验区,该市大足区是国土资源部农村集体经营性建设用地入市的试点。2013 年 6 月~12 月,为了解广大农民和农村基层干部对农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价的认识和需求,受重庆市国土房管局委托,重庆市国土学会、重庆市国土房管局专家咨询委员会、西南大学地理科学学院组成联合调研组,到大足区、铜梁区、开县、忠县、彭水县、酉阳县开展了问卷调查、田间访谈和专题座谈,调查成果包括以下几方面。1.关于城乡建设用地市场结构一体化需求调查该专题调查围绕以下关键问题展开:一是否支持建立城乡统一的建设用地市场,二是为何支持建立城乡统一的建设用地市场。抽样调查结果显示:一关于是否支持建立城乡统一的建设用地市场,92.28%的调查对象表示支持、7.72%的调查对象表示持保留态度、0.00%的调查对象表示反对;二关于为何支持建立城乡统一的建设用地市场,97.25%的调查对象表示有利于维护农民土地权利、91.65%的调查对象表示有利于推进城乡统筹、82.26%的调查对象表示有利于加强农村土地管理。2.关于城乡建设用地市场同等入市规则需求调查该专题调查围绕以下关键问题展开:一是否支持建立同等入市规则,二是为何支持建立同等入市规则。抽样调查结果显示:一关于是否支持建立同等入市规则,84.28%的调查对象表示支持、15.72%的调查对象表示持保留态度、0.00%的调查对象表示反对;二关于为何支持建立同等入市规则,85.22%的调查对象表示有利于维护农民土地权利、82.23%的调查对象表示有利于维护市场公平、95.35%的调查对象表示有利于推进城乡统筹。3.关于城乡建设用地市场同权入市规则需求调查该专题调查围绕以下关键问题展开:一是否支持建立同权入市规则,二是为何支持建立同等入市规则。抽样调查结果显示:一关于是否支持建立同权入市规则,98.24%的调查对象表示支持、1.76%的调查对象表示持保留态度、0.00%3的调查对象表示反对;二关于为何支持建立同权入市规则,95.12%的调查对象表示有利于维护农民土地权利、92.23%的调查对象表示有利于维护市场公平、94.35%的调查对象表示有利于推进城乡统筹。4.关于城乡建设用地市场同价入市规则需求调查该专题调查围绕以下关键问题展开:一是否支持建立同价入市规则,二是为何支持建立同价入市规则。抽样调查结果显示:一关于是否支持建立同价入市规则,90.33%的调查对象表示支持、9.67%的调查对象表示持保留态度、0.00%的调查对象表示反对;二关于为何支持建立同价入市规则,96.15%的调查对象表示有利于维护农民土地权利、93.38%的调查对象表示有利于维护市场公平、94.78%的调查对象表示有利于推进城乡统筹。三、完善城乡建设用地市场一体化机制1.有序推进城乡建设用地产权管理一体化健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代土地产权管理制度,是发展中国特色社会主义土地市场的客观要求。国家土地财产权和农民土地财产权同样不可侵犯,二者同等受到法律保护。土地产权保护现状调查结果表明,城乡土地产权保护二元结构突出、重城轻农现象明显,农村集体土地产权保护现状堪忧。主要表现为,产权主体弱化、产权功能弱化、产权价值弱化。有序推进城乡建设用地产权管理一体化的价值取向,应当坚持统筹城乡建设用地产权保护,切实维护农村集体建设用地产权,强化产权主体、强化产权功能、强化产权价值,为建立和实施农村集体经营性用地与国有建设用地同权入市提供制度保障。2.有序推进城乡建设用地用途管制一体化健全规模引导、标准控制、结构优化、布局合理的现代土地用途管制制度,是发展中国特色社会主义土地市场的客观要求。国有土地用途和集体土地用途同样必须符合土地利用总体规划,二者同等受到法律规范。土地用途管制现状调查结果表明,城乡土地用途管制二元结构突出、城强农弱现象明显,农村集体土地用途管制现状堪忧。主要表现为,农村集体土地用途管制薄弱,农村集体经营性建设用地位置、数量、如何利用等方面情况不明。有序推进城乡建设用地用途管制一体化的价值取向,应当坚持统筹城乡建设4用地用途管制,切实加强农村集体经营性建设用地用途管制,开展农村集体经营性建设用地调查、评价和规划,为建立和实施农村集体经营性用地与国有建设用地同权入市、公平交易提供制度保障。3.有序推进城乡建设用地资产管理一体化健全价值公平、经营规范、流转顺畅、收益增长的现代土地资产管理制度,是发展中国特色社会主义土地市场的客观要求。国有土地资产和集体土地资产同样不可侵犯,二者同等受到法律保护。土地资产管理现状调查结果表明,城乡土地资产管理二元结构突出、重城轻农现象明显,农村集体土地资产管理现状堪忧。主要表现为,农村集体土地资产经营搞不懂、价值搞不懂、收益搞不懂。有序推进城乡建设用地产权管理一体化的价值取向,应当坚持统筹城乡建设用地资产管理,切实加强农村集体建设用地资产管理,开展农村集体经营性建设用地清产核资,为建立城乡统一的建设用地市场,赋予农民更多土地财产权利,提供制度保障。

文章分类: 学术交流
分享到: